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祥生控股不躺平:接连出售旗下企业股权资产回笼资金

2022-03-22

新力控股、阳光城等一批大房企先后躺平,千亿房企祥生控股集团利息支付两度逾期,埋下了巨大的隐患。

  尽管公司表示绝不躺平,除了积极与债权人沟通解决方案,已接连出售旗下企业股权资产回笼资金,缓解流动性紧张局面。

  严苛市场环境和资本寒冬之下,公司如何自救成功?

  官宣违约

  昨日早间,祥生控股集团(02599.HK)一支优先票据需支付的利息再度逾期,受此影响,当日收盘跌幅7.41%,收报0.75港元,市值22.83亿港元。

  这支本金2亿美元优先票据为2018年发行,票面利率12%,将在2023年到期。1200万美元利息,本应在2月18日给付,根据相关条款宽限30天后,仍旧无力支付。

  在公告里,公司称主要是流动性出现阶段性问题导致。昨日上午,公司对外界回应称,正积极沟通债券持有人寻求达成一致意见的解决方案。

  斑马消费梳理发现,公司此前也出过类似状况。据1月18日公告,发行于2021年1月23日且将在当月23日到期的优先票据,部分完成交换要约之后,仍有1947万美元维持发行在外。债务未完全解决,这笔剩余债务的利息偿付状况,尚未有更新的消息出来。

  其实,祥生控股不能及时偿付债务及利息,一些评级机构已先后向市场发出了警示。

  1月18日,惠誉将祥生控股长期外币发行人违约评级从B-下调至CC,且认定这家房企在未来5个月内没有足够财力偿付大规模到期债务。

  去年11月,公司股价大幅下挫,惠誉即预计祥生控股集团的再融资能力已经恶化。就在当月,标普将祥生控股集团长期发行人信用评级从B下调至B-,并将公司美元票据从B-下调至CCC。穆迪机构也在去年10月,指出祥生控股集团未来6-12个月内财务指标和流动性会走到恶化的局面。

  今年6月,公司还有一笔2亿美元债务到期,另外公司子公司被司法冻结涉及金额超亿元。

  断尾求生

  尽管公司对外已表示绝不躺平,但在具体自救措施上,并未见到与金融等机构完成展期等消息。从今年初以来,出售资产成为公司改善现金流的主要手段。

  从1月至3月,公司至少拿出3家旗下企业股权资产用于变现。

  1月7日,公司将间接持有的浙江向日葵(3.350-0.09-2.62%)健康产业发展有限公司23.8095%股权转让给宁波北仑电力,对价3.37亿元。

  1月17日,公司间接全资附属企业杭州滨旺,将持有的杭州滨拓51%股权转给浙旅湛景置业,对价4.87亿元。

  3月18日,公司全资附属企业祥生地产集团作价2.72亿元将临海紫元银通58.5%股权转让给诸暨国跃。

  初步测算,以上交易为公司产生超过10亿元收入。上述被出售公司及所在项目已开工或刚刚起步,比如杭州滨拓旗下项目位于杭州西湖区,还没有进入开发阶段;向日葵健康所涉及项目为诸暨一家保健及养老中心,尚在建设之中;转让给诸暨国跃的项目为当地乡村振兴塘里村BT项目。

  从开发角度来看,这些项目需要更长周期的现金投入,现在出售可暂时甩掉包袱。

  资金紧张已久

  上市之前,祥生控股集团运气远远没有如今这么糟糕,从2020年6月递表到通过聆讯,只用了142天,成为TOP30中最后一家上市的房企。同时,公司也获得市场的肯定,当时发行市值高峰将近168亿港元。

  陈国祥、朱国玲夫妇1995年在浙江诸暨创办公司前身祥生地产,2015年销售突破百亿销售规模,3年后实现千亿规模。在克而瑞榜单中,2019年排名第28位。

  公司能在短期内快速崛起,一方面是靠棚改货币化政策红利,另一方面更依赖于不断加杠杆扩张。

  斑马消费注意到,上市前后,公司通过银行与非银机构渠道,将融资发挥到极致,为的就是维持向全国市场的扩张。

  2019年末,公司有51笔信托融资未还,年利率在8-19.6%之间,公司整体融资成本9.28%。同年,公司仅银行及其他借款利息支出32.33亿元,当年公司年内溢利32.09亿元。

  截至2021年6月,公司来自信托和其他非银行借款占公司总借款规模的51%,银行借款和资本市场债务分别占比38%和11%。其资产负债率为88.67%。

  去年上半年末,公司现金公司现金及现金等价物273.19亿元,短期借款174.86亿元,看起来能覆盖短期债务。为何1200万美元的利息都付不起,让人深感意外。

  在惠誉看来,随着公司现金偿还去年下半年到期的非银借款,公司实则在融资渠道受限的环境下自身流动性已经恶化。对此,惠誉在今年2月已放弃为祥生控股提供评级或分析覆盖。

  公司销售状况也在疲软,今年1月、2月分别实现合约销售额36.83亿元、26.69亿元,环比分别下降43.5%和27.9%。来源:斑马消费

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