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浙系房企血拼分拆:估值低也不怕,众安智慧生活上市

2023-07-18

  近几个月以来,楼市“弱复苏”后却掉头向下,背后是预期信心再度受挫。多数房企销售额不理想,也势必影响资金链。

  与之相关的是,房企曾视分拆物业为资本大招,如今高估值不再,上市窗口期难寻,但部分房企仍逆流而上,即便没了高估值,也要尽显“英雄本色”。

  7月18日上午,被称之港交所上市“钉子户”的众安智慧生活(02271,HK),今年4月底在第四次赴港IPO冲刺后,终于迎来正式上市,今年为数稀少的房企分拆物业上市案例。

  昨日(7月17日),众安智慧生活对外披露公告,共发售约1.56亿股新股,每股定价1.18港元,募资净额约1.13亿港元。

  众安智慧生活涉及全球发售约1.27亿股,其中香港发售1266.8万股,国际发售1.14亿股,总募资9170万元,另外还有1900万股超额配售股,对应募资2170万元,可供择机行使“绿鞋”机制。

  针对募资用途,众安智慧生活将全球发售募资净额约55%用在战略收购及投资物管公司;约30%用在社区硬件及软件投资及升级;约15%用在社区增值服务。

  众安智慧生活之所以强调一半以上募资用于规模收购外延扩张,主要在于自身过于依赖“浙系百强房企”母公司众安集团。

  截至2022年底,众安智慧生活在管总建面约690万方,主要集中在杭州为中心的浙江省及周边的安徽省,其中来自众安集团体系内项目在管建面占比近96%,这意味着其业绩支撑过分依赖于关联方。

  从近三年(2020-2022年)看,众安智慧生活司实现收入分别是2.31亿元、2.96亿元、3.2亿元,复合年增长率17.7%;净利润分别是4700万元、4179万元、5094万元,较上个三年净利复合增速逾60%,近三年却暴降到4%。

  就收入来源看,众安智慧生活2022年涉及物管收入贡献近70%,而物管收入有71.5%来自众安集团。也就是说,当前该物企收入来源过于单一且依赖于母公司的经营风险比较严重。

  再看众安集团,2022年取得营收92.5亿元,同比增幅86.2%,毛利24.7亿元,同比增幅67.4%,毛利率26.7%,同比下降3个百分点,归母净利1.87亿元,同比增幅155.4%。

  去年,众安新增7个项目地块,除了一个位于丽水之外,其他6个全部在杭州,对应建面52.4万方,平均楼面价9323元/㎡,总耗资49亿元。同期,众安集团取得合同销售额约142.7亿元,同比下滑48.9%。

  截至去年底,众安集团总土储建面1011万方,持做出售已落成物业及开发中物业合计337.8亿元,现金及现金等价物30亿元,受限资金34.8亿元,一年内到期的计息银行及其他借款55.1亿元,一年期以上计息银行及其他借款92.3亿元。

  依此来看,众安集团当前短期偿债压力非常艰巨,分拆众安物业上市筹资,也是市场形势使然。


(文章来源:新浪财经)

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